Lösungsansätze

Erläuterung der Massnahmen für Gemeinden

Massnahmen zur Förderung von genügend Wohn- und Arbeitsraum für die ortsansässige Bevölkerung auf Gemeindeebene

Einleitung/Ausgangslage

Wohnraumanalysen des Bundes haben gezeigt, dass bei Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20% dringender Handlungsbedarf besteht, um bezahlbaren Wohnraum zu sichern. Gemeinden sind deswegen seit 2016 per Gesetz verpflichtet Erstwohnraum zu erhalten bzw. fördern.

Die Bundesämter ARE, BWO und das SECO fassen die bisherigen Erkenntnisse zur Wohnproblematik im Alpenraum folgendermassen zusammen:
Hauptgründe für die Verknappung von Erstwohnraum sind: der demographische Wandel, das Arbeitsplatzwachstum und Verdrängungseffekte durch die Umnutzung von altrechtlichen Wohnungen zu Zweitwohnungen. Es zeigte sich, dass eine Mischung von Massnahmen wie Lenkungsabgaben, Erstwohnungsanteile, Förderung von bezahlbaren (genossenschaftlichen) Mietwohnungen und raumplanerischen Anreizen erfolgsversprechend ist. Dabei ergeben sich in der Finanzierung Synergien zwischen der Regulierung von Zweitwohnungen und der Förderung von bezahlbaren Erstwohnungen.

Anna Florin wird vom Bundesamt für Raumentwicklung als Positivbeispiel genannt. Erstwohnraum und Zweitwohnungsnutzungen – Beispiele und Massnahmen.

Als erste grundlegende Schritte empfiehlt Anna Florin den Gemeinden

• Den sofortigen Erlass einer Planungszone zum kommunalen Zweitwohnungsgesetz, falls das Zweitwohnungsgesetz nicht ohnehin im Rahmen einer Revision der Ortsplanung überarbeitet wird.
  Eine Planungszone steht für ein Gebiet, in dem Nutzungspläne erlassen oder geändert werden sollen. Sie dient als vorsorgliche Massnahme, um zu verhindern, dass bis zum Inkrafttreten der neuen Planung unzulässige oder beeinträchtigende Bauten oder Nutzungen hinsichtlich zukünftiger Planungsabsichten realisiert werden.
• Durchführung einer Wohnraumanalyse und Erstellung eines Wohnungsregisters
  Das Zweitwohunungsgesetz verpflichtet alle Schweizer Gemeinden jährlich ein Wohnungsinventar zu erstellen. Mittels einer Wohnraumanalyse kann auf Gemeindeebene erkannt werden, welche Handlungsoptionen hinsichtlich der Verfügbarkeit von Wohnraum zugunsten der lokalen Bevölkerung angezeigt sind. Zudem ergibt sich dadurch die Möglichkeit ein Wohnungsregister zu erstellen, um die Entwicklung diesbezüglich zu beobachten und unter Umständen entsprechende
  Handlungsmassnahmen zu erheben.

Anna Florin empfiehlt folgende Massnahmen:

• Jede Nutzungsänderung von altrechtlichen Wohnungen zu Zweitwohnung ist bewilligungspflichtig. Dies erleichtert den Gemeinden die aktuelle Lage einzuschätzen und Veränderungen besser im Blick zu haben. Dies bietet somit eine wichtige Grundlage für notwendige Interventionen.

Potentiellen Wohn- und Arbeitsraum erhalten und fördern

• Freiwilliger Eintrag als Erstwohnung

Anna Florin empfiehlt den politischen Gemeinden den freiwilligen Eintrag von Erstwohnungen im Grundbuch auf gesetzesebene zu legalisieren. Diese Möglichkeit würde bestehende, meist bezahlbare Wohnungen langfristig und damit nachhaltig für den Erstwohnungsmarkt sichern.

• Erstwohnraum soll durch eine Anteilspflicht bei wesentlichen Umbauten von altrechtlichen Wohnungen gesichert werden.

Damit wird gesichert, dass bei Handänderungen und wesentlichen Umbauten Erstwohnraum erhalten bleibt. Dies verhindert, dass Parzellen als reiner Zweitwohnraum genutzt werden, was langfristig einen positiven Einfluss auf die Immobilienpreise hat.

Die Revision des Raumplanungsgesetztes schafft die Möglichkeit viele Parzellen dichter bebauen zu können. Dieser Vorteil darf genutzt werden, um eine Verpflichtung zu schaffen, auf jeder Parzelle Erstwohnraum zur Verfügung stellen zu müssen.

Die Gemeinde Flims hat damit bereits ein gutes und erfolgreiches Exempel statuiert. Erstwohnraum und Zweitwohnungsnutzung – Beispiele und Massnahmen

• Die Inventar-Kategorie «ortsbildprägenden Bauten» soll gestrichen werden, damit ein Umbau zu Erstwohnraum ohne Einschränkungen möglich ist.

Viele Scheunen unterliegen aktuell der Inventar-Kategorie «ortsbildprägenden Bauten». Diese Kategorie ermöglicht den Gemeinden in Scheunen ausnahmsweise neue Wohnnutzungen auch als Zweitwohnungen zu bewilligen. Durch die Streichung dieser Inventar-Kategorie bleiben Scheunen als Erstwohnraum-Potential für die Zukunft erhalten, und ein Umbau zu Erstwohnungen ist ohne die Einschränkungen durch den Leitfaden für ortsbildprägende Bauten möglich.

Finanzielle Unterstützung durch Gemeinden

• Politische Gemeinden sollen komplexere Umbauten von bezahlbarem Erstwohnraum im Dorfkern finanziell unterstützen.

Die Umnutzung altrechtlicher Immobilien von Erst- in Zweitwohnungen wird meist finanziell begründet (zum Beispiel die häufig erwähnten höheren Umbaukosten). Anna Florin empfiehlt den Gemeinden daher komplexere Umbauten von bezahlbarem Erstwohnraum im Dorfkern finanziell zu unterstützen.

• Lenkungsabgabe bei Erweiterung von altrechtlichen Wohnungen

Jede Erweiterung einer altrechlichen Wohnung um bis zu 30% führt zu einer Wertsteigerung dieser Wohnung, welche uneingeschränkt als Zweitwohnung genutzt werden kann. Die Gemeinde kann bei jedem Gesuch einer Erweiterung eine Lenkungsabgabe verlangen, welche für die Erstwohnraumförderung eingesetzt werden kann. Will eine ortsansässige Familie diese nicht bezahlen, kann diese die Wohnung als Erstwohnung eintragen lassen, womit diese Pflicht entfällt.

Gemeindeeigene Immobilien nutzen – in Zusammenarbeit mit Organisationen oder Privaten

• Politischen Gemeinden sollen ihr Immobilien-Portfolio stärken und mit den gemeindeeigenen Liegenschaften derNachfrage an Wohn- und Arbeitsräumen sowie Treffpunkten zu fairen Mietpreisen nachkommen.

Zur Verwaltung des gemeindeeigenen Immobilien-Portfolios bietet der Verein Anna Florin an, gemeinsam mit denGemeinden eine Unterorganisation (zum Beispiel eine regionale Stiftung, in der die Gemeinden Einsitz haben) aufzubauen. Diese Unterorganisation kann neue Immobilien kaufen oder aber auch gestiftete Immobilien annehmen.

• Politische Gemeinden sollen genossenschaftliche Wohnprojekte mit günstigen Darlehen fördern.

Verfügen Gemeinden noch über Bauland, soll dieses für genossenschaftliche Wohnprojekte zu günstigen Konditionen zur Verfügung gestellt werden. Besitzen Gemeinden kein Bauland mehr, können sie auch gemeindeeigene Immobilien für genossenschaftliche Wohnprojekte zur Verfügung stellen.

• Politische Gemeinden fördern den Aufbau von Stiftungen

Stiftungen zur Förderung von Erstwohnraum sollen darauf abzielen, bezahlbaren Erstwohnraum zu erhalten, zur Verfügung zu stellen sowie vor Spekulation zu schützen.

Info: Anna Florin gründet auch eine Stiftung – Fundaziun Dachasa
Die Fundaziun Dachasa bezweckt den Erhalt und die Schaffung von wirtschaftlich tragbarem Lebens- und Arbeitsraum für die ortsansässige Bevölkerung in der Region Unterengadin, Samnaun und der Val Müstair. Zur Erfüllung ihres Zweckes erwirbt und verwaltet die Stiftung Liegenschaften.

Die Liegenschaften der Stiftung werden vermietet, im Baurecht abgetreten oder in anderer geeigneter Form der ortsansässigen Bevölkerung zur Nutzung zur Verfügung gestellt.

[Link Fundaziun folgt noch]